親が住んでいる西葛西の自宅を、同居している子が買い取る。兄が相続した小岩の土地を、隣に住む弟に譲る。江戸川区では、こうした親族の間での不動産の売買についてご相談をいただきます。そして必ず出てくるのが、「いくらにすればよいのか」という問いです。
多くの方は「身内なのだから安くしてよいはずだ」と考えます。固定資産税評価額そのままで、あるいは残っている住宅ローンの残高と同額で、といったご相談も珍しくありません。しかし、身内だからという理由で価格を下げすぎると、税務上は時価との差額が贈与とみなされ、買主に贈与税が課されることがあります。これがいわゆる「みなし贈与」です。
この記事では、私たち鑑定士の立場から、みなし贈与が生じる仕組みを整理し、江戸川区の住宅地の価格水準を使って対価の置き方で差額がどれだけ変わるかを試算します。なお、具体的な課税関係の判断は税務の領域ですので、実行前に必ず税理士にご確認ください。
「みなし贈与」はどういう仕組みで生じるのか
相続税法第7条が定めていること
相続税法第7条は、著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額を、譲渡した人から贈与により取得したものとみなすと定めています。売買契約書を交わし、実際にお金を動かしていても、価格が低すぎれば差額部分は贈与として扱われるということです。
この規定は、当事者に贈与のつもりがあったかどうかを問いません。経済的に見て差額について実質的に贈与があったのと同じ状態が生まれていれば適用される、という考え方に立っています。「贈与するつもりはなかった」という説明は、この場面では通りません。
ここでいう「時価」は路線価ではない
見落とされやすいのが、第7条の「時価」が何を指すかです。土地や建物といった不動産の場合、この時価は通常の取引価額、つまり市場で成立するであろう価格を意味します。相続税の申告で使う路線価方式による評価額とは、別の概念です。
相続税や贈与税の申告では、財産評価基本通達に従って路線価や倍率で評価するのが原則です。そのため「不動産の税務上の価値は路線価で決まる」と思い込んでいる方が多いのですが、みなし贈与に当たるかどうかを判定する土俵では、まず通常の取引価額が基準になります。
「著しく低い」に数値の基準は置かれていない
では、時価の何割を下回ると「著しく低い価額」になるのか。相続税法にも通達にも、不動産について明確な数値基準は置かれていません。個々の財産の種類や性質、その取引価額の決まり方、取引の実情などを踏まえ、社会通念に従って判断するものとされています。「時価の7割なら安全」といった一律の答えは存在せず、実務では過去の裁判例が示した考え方が手がかりになります。
裁判例が示した一つの手がかりと、その限界
相続税評価額の水準までなら経済合理性を認めた判断
親族間での土地の譲渡について、東京地方裁判所は2007年（平成19年）8月23日の判決で、相続税評価額は土地を取引するにあたって一つの指標となり得る金額であり、その水準での対価が経済合理性のないことが明らかな対価とはいえないとして、相続税法第7条の「著しく低い価額」には当たらないと判断しました。
相続税評価額の基礎となる路線価は、地価公示価格の8割程度を目安に設定されています。この判決の枠組みに沿えば、通常の取引価額のおおむね8割にあたる水準までの対価であれば、ただちにみなし贈与として課税される可能性は高くない、という整理ができます。
ただし、これは「安全ライン」ではありません
ここは誤解の多いところなので、はっきり申し上げます。この判決は当該事案の事情のもとで結論を出したものであって、「時価の8割なら必ず課税されない」という一般ルールを打ち立てたものではありません。取引の経緯、当事者の関係、価格の決め方の合理性といった個別事情が変われば、判断も変わり得ます。また、後述するように相手が法人である場合は所得税法の別の規定が働き、判定の物差しそのものが変わります。
江戸川区では「路線価÷0.8」が実勢に届かないことがある
もう一つ、地域の事情があります。路線価は毎年1月1日を評価時点とし、公表は同じ年の7月です。相続税評価額から逆算して時価を推し量る発想は、地価が横ばいの局面では成り立ちますが、上昇局面では実勢に追いつきません。
2026年（令和8年）の地価公示で、江戸川区の住宅地は前年比5.7％の上昇となりました（国土交通省 地価公示、2026年）。駅別に見ると、平井は約8.0％、船堀は約6.3％、西葛西は約6.1％です。年に5％から8％動いている地域で、評価時点から1年以上経った路線価を8割で割り戻せば、出てくる金額は現在の実勢より低く出ます。
逆に、接道条件の悪い旧市街の土地や不整形地では、路線価による評価額が実勢を上回ることもあります。
江戸川区の住宅地で、対価の置き方によりいくら差が出るか
実在の案件ではなく、江戸川区で起こりうる典型として組み立てた想定ケースで具体化します。
前提とする物件と当事者
西葛西駅から徒歩10分、土地面積110平方メートル、築30年の木造2階建て。所有者は70代の父、買主は同居している40代の子です。建物は経過年数から市場価値をほとんど見込めないため、一体としての価値は実質的に土地で決まります。
2026年地価公示における西葛西駅を最寄りとする住宅地の単価は、中央値で555,500円／平方メートルでした。この物件を鑑定評価した結果、通常の取引価額が5,800万円と判定されたと仮定します。路線価から機械的に求めた相続税評価額は、その8割にあたる約4,600万円です。
対価を3通りに置いた場合の比較
| 対価 | 時価との差額 | 税務上の位置づけ |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 3,800万円 | 差額が贈与とみなされ得る |
| 4,600万円 | 1,200万円 | 著しく低いとされにくい |
| 5,800万円 | 0円 | 通常の取引価額そのもの |
対価を2,000万円と置いた場合、差額3,800万円が贈与とみなされると、直系尊属から18歳以上の子への贈与に適用される特例税率で試算すれば、基礎控除110万円を引いた3,690万円に税率50％を乗じ控除額415万円を差し引いて、贈与税は約1,430万円になります。ローン残高に合わせて価格を決めた結果、1,400万円を超える税負担が生じ得るということです。
この試算から読み取っていただきたいこと
申し上げたいのは「4,600万円にすれば安全だ」ということではありません。読み取っていただきたいのは、対価の置き方によって生じる金額の幅が、この規模の住宅で1,000万円単位になるという事実です。
そして、この比較が成り立つのは5,800万円という通常の取引価額が示されているからです。時価が分からないまま「だいたいこのくらい」で価格を決めれば、差額がいくらなのかも、それが著しく低いのかも、誰にも判断できません。断言しますが、親族間売買で最初に必要なのは、安くする方法ではなく、出発点となる時価を把握することです。贈与税額の計算や特例の適用可否は税理士にご確認ください。
相手が法人か、ローンを使うか。価格以外で崩れやすい論点
買主が法人なら、判定の物差しが変わる
ご自身が経営する法人に自宅や賃貸物件を移すケースでは、相続税法第7条ではなく所得税法第59条が働きます。個人が法人に対して時価の2分の1に満たない対価で資産を譲渡した場合、時価で譲渡があったものとみなして譲渡所得が計算されるという規定です。売主は、実際には受け取っていない金額に対して所得税を負担することになります。
逆に、同族法人が所有する不動産を役員個人に安く売れば、差額が役員への給与や賞与と認定される論点が生じます。法人と役員の間の売買については町工場を役員に売るといくらが適正か｜江戸川区の工場・倉庫は原価法と収益還元で3倍ずれるで詳しく扱っています。
住宅ローンが通りにくい
実務で多くの方がつまずくのが資金調達です。金融機関は親族間売買への融資に慎重で、実態を伴わない売買や、売買を装った資金調達を警戒しています。価格の根拠が「親子で話し合って決めました」だけでは説明のしようがありません。第三者が基準に従って判定した価格を示せることは、この場面でも意味を持ちます。
使えると思っていた特例が使えない
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（租税特別措置法第35条）は、配偶者や直系血族など、同法施行令に列挙された特別の関係がある者への譲渡には適用されません。売却後もその家に売主が同居を続ける場合も同様です。「自宅を売るのだから3,000万円控除が使える」という前提で価格や資金計画を組み立てていると、後から崩れます。
他の相続人との関係も残る
時価より低い価格での親族間売買は、将来の相続で、他の相続人から実質的な贈与だとして特別受益（民法第903条）を主張されたり、遺留分侵害額請求（民法第1046条）の場面で持ち出されたりする可能性があります。当時の適正な価格を示す書面が残っていることは、この局面でも効いてきます。法律上の判断については弁護士にご確認ください。
根拠資料として鑑定評価書を用意する意味
「なぜその価格なのか」を第三者が説明した書面になる
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が国土交通省の定める不動産鑑定評価基準に従い、原価法（再調達原価から減価を控除して価格を求める手法）・取引事例比較法（類似の取引事例と比較して価格を求める手法）・収益還元法（将来生み出す収益から価格を求める手法）を適用して判定した価格を記載した書面です。
不動産会社の査定書との違いは、作る人の立場にあります。査定書は媒介契約の獲得を前提とした営業上の提案です。親族間売買のように当事者双方が身内で、利害が外形上そろって見える取引では、第三者の立場で判定された価格であることが特に重要になります。両者の性格の違いは価格等調査報告書と鑑定評価書の違いは提出先で決まるで整理しています。
江戸川区の物件は個別性を拾う必要がある
江戸川区の住宅地には、幅員4メートル未満の道路に接する土地、私道持分を伴う土地、浸水想定区域に位置する土地が広く分布します。路線価や近隣の売出価格を眺めるだけでは、これらの個別性は価格に反映されません。私たち鑑定士は、法務局・区役所での調査と現地確認を経て、接道条件、後退部分、近隣の成約事例の時点修正といった要素を積み上げて価格を判定します。
契約書を作る前にご相談ください
どの書面が必要かは、価格を誰に示すかで決まります。税務当局や金融機関への提出を想定する場合、あるいは他の相続人との関係を見据える場合は、鑑定評価書をお勧めしています。ご依頼から納品までの流れと費用の目安は江戸川区で不動産鑑定を頼むといくらかかる？費用の目安と依頼から納品までの流れにまとめています。
価格を決めて契約を交わした後では、書面は「決めた価格を正当化する資料」にしかなりません。売買契約の前にご相談ください。
まとめ
親族間売買で価格を下げすぎると、時価との差額が贈与とみなされ、買主に贈与税が課される可能性があります。「いくらなら安全か」に一律の正解はありません。出発点は、その不動産の通常の取引価額を把握することです。
要点を振り返ります。
- 相続税法第7条は、著しく低い価額での譲受けについて時価との差額を贈与とみなす。当事者に贈与の意図があったかどうかは問われない
- ここでいう時価は通常の取引価額であり、相続税申告で使う路線価による評価額とは別の概念である
- 「著しく低い価額」に数値基準はない。2007年の東京地裁判決は相続税評価額の水準での対価を著しく低いとしなかったが、安全ラインを保証するものではない
- 江戸川区の住宅地は2026年の地価公示で5.7％上昇しており、古い路線価から逆算した金額は実勢に届かないことがある
- 西葛西の想定ケースでは、対価の置き方により1,000万円単位の差が生じ、贈与税の試算額は約1,430万円に達した
- 買主が法人なら所得税法第59条、住宅ローン、3,000万円特別控除の不適用、将来の特別受益や遺留分と、価格以外の論点も同時に検討する必要がある
江戸川区や城東エリアで、ご自宅や賃貸物件を親子・兄弟の間で移すことをお考えの方。ご自身が経営する法人への売却を検討されている方。顧問先から親族間売買の価格についてご相談を受けている税理士・弁護士の先生方。契約書を作る前の段階で、時価の把握からご一緒させてください。
江戸川区・城東エリアの不動産の評価でお悩みの方は、西葛西の鑑定士による初回無料相談をご利用ください。親族間売買の価格をどう組み立てるかというご相談だけでも構いません。
