法人向け不動産鑑定

法人で不動産鑑定が必要になる5つの場面

1. 減損会計の判定

「固定資産の減損に係る会計基準」では、減損の兆候・認識・測定の各段階で不動産の時価評価が論点となります。帳簿価額が回収可能価額を下回る場合は減損損失の計上が必要ですが、この判定には客観的な時価の把握が欠かせません。

ケース：帳簿価額1億円で計上している事業用不動産が、時価評価で10億円と判明した場合、9億円の含み益が認識されます。逆に時価が3,000万円と判明すれば、7,000万円の減損損失を検討する必要が出てきます。

2. M&Aデューデリジェンス

M&A対象企業が保有する不動産は、ディール価格に直接影響します。売主が提示する時価や簿価をそのまま受け入れるのではなく、独立鑑定士による時価評価で、取引価格の妥当性・隠れた価値・リスクを把握します。工場用地の土壌汚染リスク、遊休不動産、定期借地物件など、論点は多岐にわたります。

3. CRE（企業不動産）戦略

CRE戦略は、企業が保有する不動産を経営戦略と連動させて最適化する考え方です。日本全体で500兆円超といわれる企業保有不動産を、単なる「資産」ではなく「経営資源」として活用するには、まず時価の棚卸しが出発点となります。売却・賃貸・建替え・転用など、選択肢ごとの定量比較に鑑定評価を活用します。

4. IFRS公正価値測定

IFRS適用企業では、投資不動産についてIAS 40「投資不動産」に基づく公正価値測定が求められます。IFRS 13「公正価値測定」で定められた公正価値の階層（レベル1〜3）と、観察可能なインプットの活用について、監査対応を前提とした鑑定評価書を提供します。

5. 事業承継・自己株式評価

非上場株式の評価において、会社が保有する不動産の時価は株式価値に大きく影響します。相続税法上の「類似業種比準方式」「純資産価額方式」のいずれでも、適正な不動産時価の把握が重要です。工場・本社ビル・遊休地などの評価を、事業承継のタイミングに合わせて実施します。

監査対応を前提とした評価書作成

法人案件では、監査法人・税理士法人・弁護士事務所との連携が不可欠です。当事務所では、会計監査・税務調査・法的手続きに耐えうる精緻な論理構築を重視した評価書を作成しています。適用する評価手法、インプット数値の出典、重要な判断根拠を丁寧に記載し、監査対応の議論がスムーズに進むよう配慮しています。

企業の機密情報の取扱い

M&A、減損判定、事業承継など、法人案件では高度な機密情報を扱います。当事務所では、事前に機密保持契約（NDA）を締結し、情報管理を徹底しております。複数物件の一括評価、海外投資家向けの英文サマリー作成にも対応可能です。