売買参考のための鑑定

「査定」と「鑑定評価」の本質的な違い

不動産の価格を知るための方法として、一般には「不動産会社の査定」と「不動産鑑定士の鑑定評価」の2つがあります。両者は似たように見えて、目的・根拠法令・法的効力がまったく異なります。

鑑定評価が必要になる5つのケース

1. 親族間売買

親子・兄弟間での不動産売買では、時価より著しく低い価格での取引は「低額譲渡」として贈与税の対象になります。鑑定評価で適正時価を示すことで、税務上のリスクを回避できます。

2. セカンドオピニオン

「不動産会社の査定額に違和感がある」「業者の買取提示価格が妥当か知りたい」といった場面で、独立した第三者評価として鑑定を活用します。

3. リースバック業者の提示価格検証

自宅を売却して住み続ける「リースバック」では、買取価格が相場の6〜8割にとどまるケースが多く見られます。提示された価格の妥当性を鑑定で検証することで、数百万〜数千万円の損失を防げる可能性があります。

4. 共有物件の売却

共有名義の不動産を共有者間で売買する場合や、共有物分割訴訟で裁判所に提出する場合には、客観的な時価評価が必要です。

5. 投資物件の購入判断

売主の希望価格と適正価格に乖離があるケースは少なくありません。投資判断の前に、DCF法や収益還元法による精緻な収益価格を把握することで、高値掴みを避けられます。

江戸川区の売買相場と鑑定の活用

江戸川区の平均坪単価は約158万円で、23区内では手頃な水準にあります。西葛西エリアは67.5万円/㎡と区内最高価格帯、一方、駅から離れた戸建エリアでは取引事例が限られるケースもあります。取引事例の少ないエリアほど、査定会社ごとの金額のブレが大きく、鑑定評価による客観的な価格把握の意義が高くなります。