兄弟で相続した小岩の木造アパートについて、ある日、弟の代理人弁護士から共有物分割請求の訴状が届いた。自分は住み続けたい、あるいは賃貸経営を続けたいのに、売却させられてしまうのか。持分を買い取るとしたら、いくら払えばよいのか。江戸川区で共有不動産をお持ちの方から、こうしたご相談をいただくことがあります。
結論から申し上げます。共有物分割請求を起こされても、あなたが物件を取得し、相手に持分の価格を金銭で支払う「全面的価格賠償」という解決が認められる余地があります。そしてその場合の支払額は、原則として「物件全体の時価×相手の持分割合」で決まり、持分だから安いという理屈（共有減価）は基本的に通りません。つまり勝負どころは、物件全体の時価をいくらと評価するかです。
私たち鑑定士は、共有物分割の場面で求められる価格と、持分だけを第三者に売るときの価格とを、はっきり区別して扱います。本記事では、全面的価格賠償が認められる要件、評価で争点になる点、江戸川区の共有アパートを想定した試算、鑑定評価書を出すタイミングを整理します。手続の方針は弁護士に、税務の取扱いは税理士にご確認ください。
共有物分割請求を起こされたら最初に知っておくこと
共有者はいつでも分割を求められる
民法256条1項は、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定めています。共有者の一人が「もう共有をやめたい」と言えば、他の共有者は原則としてこれを拒めません。協議がまとまらなければ、裁判所に分割を請求することができます（民法258条1項）。
ですから、訴状が届いた段階で考えるべきは「共有を続けられるか」ではなく、「どの方法で共有を解消するのが自分にとって有利か」です。この発想の切り替えが、最初の一歩になります。
分割方法は3つ（民法258条2項・3項）
裁判所が命じる分割方法は、次の3つです。
| 方法 | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 土地を分筆するなど物理的に分ける | 民法258条2項1号 |
| 賠償分割 | 一人が取得し、他の共有者に持分の価格を支払う | 民法258条2項2号 |
| 競売による分割 | 競売で売却し、代金を持分に応じて分ける | 民法258条3項 |
アパートや戸建のように建物が一体になっている不動産は、現物分割がほぼ不可能です。そのため実務上の選択肢は、賠償分割（一人がすべての持分を取得する場合を「全面的価格賠償」と呼びます）か競売かに絞られることが多くなります。競売は、賠償分割などで分割できないとき、または分割によって価格を著しく減少させるおそれがあるときに命じられる、いわば最後の手段という位置づけです。
江戸川区の不動産なら東京地方裁判所
共有物分割請求訴訟は、遺産分割と違って家庭裁判所ではなく、通常の民事訴訟として扱われます。不動産に関する訴えは不動産の所在地を管轄する裁判所にも提起できるため（民事訴訟法5条12号）、江戸川区の不動産であれば多くの場合、東京地方裁判所（千代田区霞が関）が舞台になります。
なお、相続した不動産で遺産分割が終わっていない場合は、原則として遺産分割の手続で分けます。ただし令和3年の民法改正により、相続開始から10年を経過したときは、一定の場合に共有物分割の手続で分割できるようになりました（民法258条の2第2項）。遺産分割の場面での評価は相手方の査定書にどう対抗するかで整理しています。
全面的価格賠償が認められる要件
最判平成8年10月31日の枠組み
全面的価格賠償は、最高裁平成8年10月31日第一小法廷判決によって認められた分割方法です。同判決は、共有物の性質・形状、共有関係の発生原因、共有者の数と持分割合、利用状況、分割方法についての各共有者の希望とその合理性などを総合的に考慮し、次の事情があるときに全面的価格賠償を許すとしました。
- 特定の共有者に取得させるのが相当であること
- 共有物の価格が適正に評価されていること
- 取得する共有者に支払能力があること
- 他の共有者に持分の価格を取得させても実質的公平を害しないこと
令和3年の民法改正（令和5年4月1日施行）で、この方法は民法258条2項2号として条文化されました。ただし条文には要件の詳細が書かれていないため、現在も平成8年判決の枠組みが判断の物差しとして使われています。
相当性は「住んでいる・管理している」事実で示す
誰に取得させるのが相当かは、利用の実態で判断されます。その物件に住んでいる、長年アパートの管理や修繕を担ってきた、持分割合が大きい、といった事情は取得者として相当だと認められやすい要素です。逆に、相手方も取得を希望し、双方の事情が拮抗している場合は、判断が難しくなります。
支払能力は資金の裏付けで示す
見落とされがちなのが支払能力です。裁判所が認定した賠償金を実際に支払えなければ、全面的価格賠償は認められません。預金残高証明や金融機関の融資証明などで、支払えることを具体的に示す必要があります。ここで評価額が大きく上振れすると、資金計画が崩れて取得そのものが認められなくなる可能性があります。評価額は、取得の可否に直結する数字なのです。
全面的価格賠償の評価で争点になる3つの点
基本は「全体の価格×持分割合」
全面的価格賠償の賠償金は、共有物全体の時価（一般の市場で成立する価格）を求め、それに相手方の持分割合を乗じて算定するのが基本です。取得者は共有状態を解消して単独所有者になるのですから、「持分だけでは売りにくい」という共有減価や、「競売なら安くなる」という競売減価を差し引く理由はない、と考えられているからです。
この点で、持分を第三者に売る場合の価格とは性格がまったく異なります。持分だけを買い取る業者は、単独では使えない、他の共有者との調整が必要といった事情を価格に反映させるため、持分の価格は全体の価格×持分割合より大幅に低くなるのが通例です。「業者に持分を売るといくら」という金額を、賠償金の相場と取り違えないでください。
鑑定士は「何の価格か」を依頼段階で決める
不動産鑑定評価基準は、鑑定評価の依頼目的と条件に応じて、求める価格の種類（正常価格、限定価格など）を明確にすることを求めています（不動産鑑定評価基準 総論第5章）。共有物分割の場面で私的鑑定を依頼するときは、「持分の市場価格」ではなく「共有物全体の正常価格」を求めるのか、持分割合を乗じた額まで示すのかを、依頼段階で鑑定士と確認しておくことが肝心です。ここが曖昧な鑑定評価書は、裁判所で使いにくい資料になってしまいます。
価格時点と収益物件の評価手法
価格時点（いつの時点の価格として求めるかという基準日）も争点になります。判決は口頭弁論終結時の事情を基礎にしますから、提訴時の古い査定額をそのまま使うのは適切ではありません。江戸川区の住宅地は、東京都財務局が公表した2026年（令和8年）地価公示で対前年平均プラス5.7パーセントと上昇が続いており、1年の時点差でも数百万円単位の差が生じうる局面です。
アパートなどの収益物件では、収益還元法（将来の賃料収入から不動産の価格を求める手法）と原価法（土地と建物を再調達する費用から求める手法）の結果をどう調整するかで、結論が大きく動きます。満室想定の賃料をいくらと置くか、空室率や運営費をどう見るか、還元利回りを何パーセントとするか。相手方の鑑定評価書が出てきたら、この前提の一つひとつが検証対象になります。
想定されるケース｜小岩の共有アパートで3つの結末を比べる
前提
JR小岩駅から徒歩12分、築28年の木造2階建てアパート（1K×6戸）を想定します。父から相続し、兄が持分3分の2、弟が持分3分の1で共有登記をしています。管理は兄が担ってきましたが、弟が共有物分割請求訴訟を提起しました。兄は取得を希望しています。
収益価格は次のように試算します（数値はいずれも説明のための想定です）。
- 満室賃料：月7.5万円×6戸×12か月＝540万円
- 空室等損失（5％）を控除：513万円
- 運営費（固定資産税・管理費・修繕費など、総収入の20％）を控除：純収益 約410万円
- 還元利回り4.5％で還元：410万円÷4.5％＝約9,100万円
原価法による積算価格との調整を経て、共有物全体の時価を9,000万円と判定したとします。
結末ごとの手取り比較
| 結末 | 兄の立場 | 弟の受取額 |
|---|---|---|
| 全面的価格賠償 | アパートを単独取得、弟へ支払う | 9,000万円×3分の1＝3,000万円 |
| 競売（7割で落札と想定） | 物件を失い、代金の3分の2 | 6,300万円×3分の1＝2,100万円 |
| 弟が持分を業者へ売却（持分価格の4割と想定） | 見知らぬ業者と共有に | 約1,200万円 |
全面的価格賠償なら、兄は3,000万円の資金を用意できれば物件を守れ、弟も時価どおりの金額を受け取れます。競売になれば、兄は実質1,800万円、弟は900万円、それぞれ手取りが目減りします。弟の側から見ても、持分を業者に売れば手取りは大きく下がります。当事者双方にとって、「全体の時価を適正に決めて、全面的価格賠償でまとめる」ことが経済合理性の高い着地になりやすいといえます。
評価額が500万円ずれるとどうなるか
仮に相手方が「全体の時価は1億500万円」とする鑑定評価書を出してきたとします。弟への支払額は3,500万円となり、兄の負担は500万円増えます。還元利回りを4.5％から4.0％へ0.5ポイント下げるだけで、収益価格は約1,100万円上がる計算です。前提の置き方ひとつで結論が動くからこそ、相手方の評価の根拠を一つずつ確認する価値があります。
共有物分割請求で鑑定評価書を出すタイミング
まず相手方の評価を検証する
訴訟の中で相手方から査定書や鑑定評価書が提出されたら、最初にその前提を検証します。価格時点、採用した賃料水準と事例、還元利回りの根拠、持分価格なのか全体価格なのか。査定書と鑑定評価書の証拠としての違いは価格等調査報告書と鑑定評価書の違いでも解説しています。
裁判所は、評価額について争いがあれば中立の鑑定人による鑑定を行うことが望ましいとされる一方、私的鑑定であっても手法と過程に不合理な点がなければ採用されることがあります。
依頼時に伝えていただきたい前提
鑑定評価をご依頼いただく際は、次の点を事前に共有いただくと、裁判所で使える形に仕上げやすくなります。
- 訴訟の段階と、次回期日・提出期限
- 求める価格が全体の正常価格か、持分割合を乗じた額までか
- 賃貸中であれば賃貸借契約書・レントロール（入居者ごとの賃料一覧）
- 相手方が提出した査定書・鑑定評価書の写し
費用と税務の注意点
調停・訴訟など争訟案件は、価格等調査30万円・鑑定評価書60万円（税別）を起点にお見積りします。相手方の鑑定評価書や査定書の検証だけであれば、セカンドオピニオンとして5万円〜（税別）でお受けしています。上の試算のように評価額のずれが数百万円単位になる事案では、費用に見合う実益があるかを最初に一緒に確認します。
なお、賠償金を受け取る側には持分の譲渡として所得税等の課税が生じる可能性があり、取得した側の取得費の扱いも個別事情で変わります。税務の取扱いは必ず税理士にご確認ください。
まとめ
共有物分割請求を起こされても、物件を手放すことが決まったわけではありません。全面的価格賠償という解決があり、その支払額は「全体の時価×持分割合」で決まるため、全体の時価をいくらと評価するかが結果を左右します。
要点を振り返ります。
- 共有者はいつでも分割を請求でき、裁判所は現物分割・賠償分割・競売のいずれかを命じる（民法258条）
- 全面的価格賠償には、相当性・適正な価格評価・支払能力・実質的公平が必要とされる（最判平成8年10月31日）
- 賠償金は共有物全体の時価に持分割合を乗じて求めるのが基本で、共有減価・競売減価は原則として差し引かない
- 収益物件では賃料・空室率・還元利回りの前提で評価額が数百万円単位で動く
- 相手方の評価はまず前提を検証し、必要に応じて自らも鑑定評価書を提出する
江戸川区で兄弟や親族と共有する不動産について共有物分割請求を起こされた方、これから分割を求めようとしている共有者の方、そして依頼者のために評価の妥当性を検討されている弁護士の先生。いずれの立場でも、全体の時価を根拠をもって示せるかどうかが交渉と訴訟の土台になります。
江戸川区・城東エリアの共有不動産の評価でお悩みの方は、西葛西の鑑定士による初回無料相談をご利用ください。訴状や相手方の評価資料をお持ちであれば、それを拝見したうえで、どこが争点になりうるかからご説明します。訴訟・調停の評価もあわせてご覧ください。
